Page 11 - วารสารกรมบังคับคดี ปีที่ 24 ฉบับที่ 124
P. 11
นำาภาระหนี้จำานองไปหักจากราคาประเมินเจ้าพนักงานบังคับคดี จะเหลือ 149,400 บาท เมื่อพิจารณาตารางกำาหนด
ราคาหลักประกันแล้ว ผู้เข้าเสนอราคาจะต้องวางหลักประกันเป็นเงิน 10,000 บาท และอีกกรณีหนึ่งหากเจ้าพนักงาน
บังคับคดีได้รับแจ้งจากผู้รับจำานองว่าภาระหนี้จำานองท่วมหลักทรัพย์จำานองหรือสูงกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงาน
บังคับคดี เช่น จากกรณีตัวอย่างหากราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี 2,000,000 บาท ภาระหนี้จำานอง 2,500,000 บาท
ซึ่งท่วมหลักทรัพย์จำานอง เจ้าพนักงานบังคับคดีจะต้องกำาหนดราคาสมควรขายก่อน ซึ่งเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในการกำาหนด
ราคาเริ่มต้นและราคาที่สมควรขายในการขายทอดตลาด ให้เป็นดุลพินิจของเจ้าพนักงานบังคับคดีโดยคำานึงถึงค่าใช้จ่าย
และค่าธรรมเนียมในการบังคับคดีและความเหมาะสมอื่น ๆ ประกอบ หากสมมติว่ากรณีนี้เจ้าพนักงานบังคับคดีกำาหนด
ราคาสมควรขายที่ 50,000 บาท ฉะนั้นผู้ที่ประสงค์จะเข้าเสนอราคาต้องวางหลักประกันต้องไม่น้อยกว่า 5% ของราคา
สมควรขาย ซึ่งโดยทั่วไปหากกรณีเช่นนี้เจ้าพนักงานบังคับคดีจะให้วางหลักประกันเพียง 5,000 บาท ซึ่งถือว่าหลักประกันนี้
เป็นเงินมัดจำากรณีผู้ซื้อชนะการประมูล ซึ่งจะเห็นได้ว่ากรณีผู้ซื้อทรัพย์โดยติดภาระจำานอง เพียงแต่ผู้เข้าเสนอราคามีเงิน
ในการเข้าซื้อทรัพย์เพียงเล็กน้อยก็สามารถที่จะมีสิทธิในการเข้าเสนอราคาซื้อทรัพย์ที่มีราคาสูง ๆ ได้ ซึ่งต่างจากผู้ที่
ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยปลอดภาระจำานองซึ่งจะต้องวางหลักประกันก่อนการเข้าเสนอราคาเป็นไปตามหลักเกณฑ์
และสูงกว่าผู้ซื้อทรัพย์โดยติดภาระจำานองเป็นจำานวนมาก
สิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อทรัพย์
จากการขายทอดตลาดโดยติดภาระจำานอง
1. เมื่อผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดชนะการประมูล ผู้ซื้อต้องเข้า
ทำาสัญญาซื้อขายกับกรมบังคับคดี โดยจะต้องวางเงินมัดจำาในการทำาสัญญา
ซึ่งเงินมัดจำาดังกล่าวก็คือเงินวางหลักประกันในการเข้าเสนอราคานั้นเอง
ซึ่งผู้เขียนได้กล่าวไว้ในตอนต้นแล้วว่ากรณีขายทอดตลาดที่ติดภาระจำานองแล้วและมีภาระหนี้ท่วมหลักทรัพย์จำานอง
ผู้ซื้อวางหลักประกันเพียงเล็กน้อย เมื่อวางเงินครบถ้วนเจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะออกหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ
โดยติดภาระจำานอง แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะไม่ส่งมอบเอกสารสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ แต่จะส่งคืนให้แก่ผู้รับจำานอง เพื่อให้ผู้ซื้อ
ไปติดต่อผู้รับจำานองเพื่อขอไถ่ถอนที่ดินต่อไป ทั้งนี้ เป็นไปตามแนวปฏิบัติของกรมบังคับคดีเกี่ยวกับการจำาหน่ายทรัพย์สิน
ข้อ 10.7 ฉบับลงวันที่ 1 กันยายน พ.ศ. 2560
2. ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยการจำานองติดไป จึงเป็นผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำานองไว้และสามารถ
ที่จะทำาให้จำานองระงับไปด้วยการชำาระหนี้ประธานทั้งหมดแทนลูกหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 744 (1)
10
กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม
