Page 80 - รายงานประจำปี 2563 กรมบังคับคดี

(ก่อนมี พรบ นี้ใช้บังคับส่วนมากผู้รับซื้อฝากมัก ต้องไม่เกิน 2% ของเงินต้น คิดจากวันที่ช�าระก่อนก�าหนด
ให้ผู้ขายฝากท�าสัญญากันเพียง 3 - 4 เดือน แล้วค่อย จนถึงวันครบก�าหนดไถ่ (มาตรา 10 วรรคสอง)
ท�าใหม่เป็นคราวๆ ไป) ตามเจตนารมณ์แห่งกฎหมาย 8. ลูกหนี้มีสิทธิใช้ที่ดินต่อไปโดยไม่มีค่าใช้จ่าย
ที่ต้องก�าหนดเช่นนี้เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลา และดอกผลทรัพย์สินระหว่างการขายฝากตกเป็นของ

เก็บเกี่ยวพืชผลการเกษตรที่ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 ปี ผู้ขายฝาก โดยหลังขายฝากที่ดินไปแล้ว ลูกหนี้ผู้ขายฝาก
(มาตรา 10 วรรคแรก) ยังสามารถใช้ที่ดินท�าเกษตรกรรมและเป็นที่อยู่อาศัย
4. สินไถ่รวมดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี เจ้าหนี้ ต่อไปได้ โดยไม่ต้องแบ่งรายได้หรือจ่ายค่าเช่าให้แก่
จะแอบไปท�าสัญญาต่างหากให้ลูกหนี้ เสียค่าธรรมเนียม เจ้าหนี้ในวันจดทะเบียนขายฝากลูกหนี้ให้ผู้อื่นเช่า
หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพื่อให้ดอกเบี้ยรวมกันเกินร้อยละ 15 ที่ดินอยู่ก็ให้สัญญาเช่ายังมีผลต่อไปสมบูรณ์ โดยให้
ไม่ได้ จะเป็นผลให้ดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะทันที ไม่ใช่ ค่าเช่าตกเป็นของลูกหนี้ผู้ขายฝากแต่ถ้าจดทะเบียน
เป็นโมฆะเฉพาะส่วนที่เรียกเกินอัตรา (มาตรา 6 และ ขายฝากไปแล้วลูกหนี้เพิ่งจะน�าที่ดินออกให้คนอื่นเช่า
มาตรา 8) ท�าเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยก็สามารถท�าได้เช่นกัน
5. เจ้าหนี้ต้องแจ้งวันไถ่ถอนและจ�านวนสินไถ่ แต่ให้ตกลงกันเองระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้ว่าใคร

เป็นหนังสือก่อนก�าหนดไถ่ถอน 3-6 เดือน ถ้าไม่ยอมแจ้ง จะเป็นผู้รับค่าเช่า ถ้าเจ้าหนี้ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ได้ค่าเช่า
ก็จะถูกลงโทษ โดยให้ถือว่าก�าหนดไถ่ถอนหรือก�าหนด ก็ให้น�าค่าเช่านั้นไปหักออกจากสินไถ่ ท�าให้ลูกหนี้ได้
ช�าระหนี้คืนขยายออกไปอีก 6 เดือน โดยอัตโนมัติ ประโยชน์ทั้งขึ้นทั้งล่อง มีข้อแม้เพียงนิดเดียวว่าลูกหนี้
(มาตรา 17) จะน�าที่ดินให้ผู้อื่นเช่าท�าพานิชยกรรมไม่ได้ (มาตรา
6. เลือกไถ่คืนที่ไหนก็ได้ ลูกหนี้มีสิทธิน�าสินไถ่ 12 และมาตรา 13)
ไปวางที่ส�านักงานวางทรัพย์ซึ่งตั้งอยู่ที่กรมบังคับคดี 9. กรณีไม่ไถ่ถอนลูกหนี้ยังมีสิทธิในผลิตผล
หรือส�านักงานบังคับคดีทั่วประเทศเหมือนเดิมก็ได้ ต่ออีก 6 เดือน แม้มีข้อก�าหนดว่ากรณีไม่มาไถ่คืน

หรือวางที่ส�านักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ ไม่จ�าเป็นต้อง ผู้ขายฝากจะต้องส่งมอบที่ดินให้กับผู้ซื้อฝากตามสภาพ
เป็นส�านักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก นอกจากนี้ ที่เป็นอยู่เวลานั้น โดยปลอดสิทธิใดๆ ที่ผู้ขายฝาก
ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในเวลา ก่อให้เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝาก แต่ยังก�าหนดให้
ที่ก�าหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่ก�าหนด ผู้ขายฝากมีสิทธิในผลิตผลเกษตรกรรมที่ไม่ได้มี
ใน พ.ร.บ.นี้ โดยอาจช�าระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝากหรือ ลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดิน ทั้งนี้ผู้ซื้อฝากจะต้อง
วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อส�านักงานวางทรัพย์หรือ ยินยอมให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ผลิตผลการเกษตรเข้าไป
ส�านักงานที่ดินจังหวัดหรือส�านักงานที่ดินที่รับจด ในที่ดิน เพื่อเก็บหรือขนย้ายภายใน 6 เดือนนับแต่
ทะเบียนการขายฝาก ส่วนในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่อาจ วันครบก�าหนดเวลาไถ่ถอน (มาตรา 19)
ใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่เป็น 10. ให้ยกคดีขายฝากที่ดินถือเป็นคดีผู้บริโภค

ความผิดของผู้ขายฝากให้ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์ กรณีเกิดปัญหาระหว่างผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากขึ้น
อันเป็นสินไถ่ต่อส�านักงานวางทรัพย์หรือส�านักงาน ให้ส�านักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเป็นโจทก์
ที่ดินจังหวัดหรือส�านักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการ ฟ้องคดีแบบกลุ่มกับเจ้าหนี้ได้ด้วย (มาตรา 11)
ขายฝากทรัพย์สินนั้นได้ภายใน 30 วัน นับแต่วัน 11. กฎหมายบังคับใช้ครอบคลุมถึงสัญญา
ถึงก�าหนดเวลาไถ่หรือนับแต่วันที่เหตุที่ท�าให้ไม่อาจ ซื้อขายอื่นๆ ที่คล้ายคลึงกันด้วย สัญญาซื้อขายที่ดิน
ใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้วแต่กรณีและให้ถือว่า เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่มีเงื่อนไขในท�านอง
ผู้ขายฝากได้ไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากตามก�าหนดเวลา เดียวกันให้ถือว่าเป็นสัญญาขายฝากตามกฎหมาย

ไถ่แล้ว (มาตรา 18) ใหม่นี้ อีกทั้งการใดที่มิได้บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะหรือ
7. ไถ่คืนล่วงหน้าได้และได้ลดดอกเบี้ย ให้สิทธิ บัญญัติไว้เป็นประการอื่นใน พ.ร.บ.นี้ให้น�าบทบัญญัติ
ลูกหนี้ผู้ขายฝากน�าสินไถ่มาช�าระหนี้ล่วงหน้าก่อน แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับ
ถึงวันก�าหนดไถ่ถอนได้ โดยได้สิทธิลดต้นลดดอก โดยอนุโลม ไม่ว่าในสัญญาขายฝากจะก�าหนดไว้
ฝ่ายเจ้าหนี้หรือผู้ซื้อฝากจะคิดว่าปรับได้คล้ายๆกับ เป็นประการใดหรือมีข้อตกลงเป็นประการใดและ
ธนาคาร เป็นค่าเสียโอกาสที่จะได้ดอกเบี้ย แต่ค่าปรับ ไม่ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญส�าหรับ
79