Page 81 - รายงานประจำปี 2563 กรมบังคับคดี

จดทะเบียนว่าเป็นการขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรมหรือ เป็นส�านักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก เพียงเท่านี้
การขายฝากที่อยู่อาศัยหรือไม่ก็ตามถ้าตามข้อเท็จจริง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากก็จะกลับมาเป็นของ
ในขณะที่ขายฝากปรากฏว่าที่ดินหรือ สิ่งปลูกสร้างที่ ผู้ขายฝากตามเดิม ตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากได้ช�าระ
ขายฝากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือมีวัตถุประสงค์ เงินค่าสินไถ่หรือวางทรัพย์ทันที ผู้เขียนเห็นว่าปัญหา

เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยตาม พ.ร.บ.นี้ ให้ใช้บังคับตาม การขายฝาก ที่เกิดขึ้นนั้นส่วนมากเกิดขึ้นจากความ
พ.ร.บ.นี้ข้อตกลงใดที่ขัดหรือแย้งกับ พ.ร.บ.นี้ไม่ว่าจะ ไม่รู้และความไม่ระมัดระวังของผู้ขายฝาก ดังนั้นหาก
มีอยู่ในสัญญาขายฝากหรือท�าเป็นข้อตกลงต่างหากให้ จะท�าสัญญาขายฝากจึงควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนเพื่อ
ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ (มาตรา 6 และ มาตรา 9) ป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาและเพื่อรักษาสิทธิประโยชน์
12. ก�าหนดให้มีการโอนอ�านาจและหน้าที่ของ ของผู้ขายฝาก เพื่อให้สมเจตนารมณ์แห่งกฎหมายที่
หัวหน้าเขตนายอ�าเภอหรือปลัดอ�าเภอผู้เป็นหัวหน้า ได้มีการแก้ไข เพื่อขจัดความเหลื่อมล�้าและสร้างเสริม
ประจ�ากิ่งอ�าเภอซึ่งมีอยู่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ความเป็นธรรมในสังคมต่อไป ดังเช่นตัวอย่างตาม
ก่อนวันที่ พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ค�าพิพากษาฎีกาที่ 4729/2543 โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 12
(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 ใช้บังคับ ไปเป็นอ�านาจและหน้าที่ สิงหาคม 2532 จ�าเลยท�าสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่

ของข้าราชการสังกัดกรมที่ดินที่ปฏิบัติหน้าที่ที่อ�าเภอ 44167 ต�าบลลาดยาว (บางเขนฝั่งใต้) อ�าเภอบางเขน
ตามที่ อธิบดีกรมที่ดินก�าหนด (มาตรา 3) (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร จ�านวนเนื้อที่ 53 ตารางวา
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้จะมีการแก้ไขกฎหมาย พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 60/1 บนที่ดินดังกล่าวของ
เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่ จ�าเลยให้แก่โจทก์ในราคา 630,000 บาท โจทก์ช�าระ
อาศัย ให้ได้รับความเป็นธรรมจากการท�าธุรกรรมใน มัดจ�าในวันท�าสัญญา 200,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก
การขายฝากเพิ่มมากขึ้น แต่การขายฝากก็ยังคือ 430,000 บาท จะช�าระเมื่อจ�าเลยไปจดทะเบียน
การซื้อขายอย่างหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็น โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2535

ของผู้ซื้อฝากทันที เพียงแต่มีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝาก หากจ�าเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้จ�าเลยปฏิบัติ
สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่ก�าหนด ตามสัญญาพร้อมค่าเสียหายอีกจ�านวน 200,000 บาท
(ตาม ป.พ.พ.มาตรา 491) และตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้ ต่อมาจ�าเลยผิดสัญญาไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและ
จะก�าหนดให้เจ้าหนี้ต้องแจ้งวันไถ่ถอนและจ�านวน บ้านให้โจทก์ ขอให้บังคับจ�าเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
สินไถ่เป็นหนังสือก่อนก�าหนดไถ่ถอน 3 - 6 เดือน และสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 60/1 บนที่ดินโฉนดเลขที่
ถ้าไม่ยอมแจ้งก็จะถูกลงโทษ โดยให้ถือว่าก�าหนดไถ่ถอน 44167 ต�าบลลาดยาว (บางเขนฝั่งใต้) อ�าเภอบางเขน
หรือก�าหนดช�าระหนี้คืนขยายออกไปอีก 6 เดือนโดย (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 53 ตารางวา
อัตโนมัติ (มาตรา 17) ก็ตาม แต่หากผู้ขายฝากไม่ ให้แก่โจทก์ โดยให้จ�าเลยเป็นผู้ช�าระค่าภาษีอากรและ
น�าเงินมาช�าระตามก�าหนดเวลาดังกล่าว กรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมการโอนกับช�าระค่าเสียหายเป็นเงินอีก

ในทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที จ�านวน 200,000 บาท ตามสัญญา หากจ�าเลยไม่ยอม
ผู้ขายฝากจึงต้องระวังเป็นอย่างยิ่งเพราะหากละเลยหรือ ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่
ท�าสัญญาขายฝากโดยลืมค�านึงถึงความสามารถในการ โจทก์ให้ถือเอาค�าพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของ
ไถ่ถอน อาจท�าให้ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้นั้นหลุดมือไป จ�าเลยโดยให้จ�าเลยรับเงินค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ได้ง่ายๆ ดังนั้นผู้ขายฝากจึงต้องน�าเงินพร้อมดอกเบี้ย ส่วนที่เหลือจ�านวน 430,000 บาทจากโจทก์
ไปช�าระแก่ผู้ซื้อฝากภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญา หากจ�าเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูก
และหากผู้ซื้อฝากอ้างว่าจะขยายเวลาไถ่ถอนให้อย่า สร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ไม่ว่าด้วยกรณีใดๆ

เพิ่งหลงเชื่อจนกว่าจะได้มีการจดทะเบียนขยายระยะ ให้จ�าเลยช�าระเงินจ�านวน 497,500 บาทกับดอกเบี้ยอัตรา
เวลาไถ่ถอน นอกจากนี้หากผู้ซื้อฝากบิดพริ้วไม่ยอมรับ ร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 400,000 บาท นับถัด
สินไถ่ ผู้ขายฝากต้องรีบน�าเงินที่ต้องช�าระไปติดต่อ จากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะช�าระเสร็จแก่โจทก์
ขอวางทรัพย์ที่ส�านักงานวางทรัพย์ซึ่งตั้งอยู่ใน จ�าเลยให้การและแก้ไขค�าให้การว่า จ�าเลยขายฝาก
กรมบังคับคดีหรือส�านักงานบังคับคดีจังหวัดทั่วประเทศ ที่ดินและบ้านตามฟ้องไว้แก่นายภัทรพร ธีรพงศ์ธาดา
หรือที่ส�านักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ ไม่จ�าเป็นต้อง บิดาโจทก์ตั้งแต่วันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2532 จ�าเลยไม่เคย
80